中国上市房企价值榜系列之A股盈利能力榜单揭晓

公开数据统计显示，2019年上半年，《2019年A股上市房地产企业盈利业绩十大榜单》发布，我国A股上市样本房地产企业平均房企净资产收益率ROE均值5.93%、总的来说，在今年的榜单中，既有多年来坚守稳定盈利的老房地产企业，也有首次上市的新黑马。房地产企业盈利能力分化明显加剧。

2019年A股上市房企盈利能力表现排行榜TOP10

        华夏幸福：销售规模下滑，盈利能力维持高位

华夏幸福作为一家具有独特业务、卓越业绩和稳定业绩的企业，在产业上得到了广泛认可，主要得益于其强大的产业新城驱动力和领先的产业发展能力优势。着眼于新型工业城市运营商的定位，华夏幸福坚持“以产业兴市、市带市、产市结合、城乡结合”的发展理念，创新和升级“政府主导、企业经营”的PPP发展模式。“合作共赢”，为城市规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运营等领域提供全生命周期的可持续发展解决方案。目前，其主营业务分为三大类：工业新城业务、工业小镇业务和房地产开发业务。

2019年上半年，实现收入3873亿元，同比增长10.7%，净利润848亿元，同比增长22.4%，其中工业新城毛利润占54%。年内，该公司的总利率及净利率分别为48.7%及21.9%，而该公司的净利率较去年同期分别上升2.9%及2.1%。在本报告所述期间结束时，中国的幸福已在全国15个核心大都市地区积累了近80个工业新市镇。在利润指标方面，由于利润增长，2019上半年华夏幸福指数达到18.71%，同比增长0.85%，净资产同比增长15.8%，净利润同比增长22.44%。由于利润增速超过资产总额增速，上半年ROA为2.92%，同比增长0.31%。华夏幸福的ROE在A股市场上市的房地产企业中排名第一。此外，2019年上半年华夏幸福毛利润为48.73%，比去年同期增长3.06%，扣除非净利润率21.9%，同比增长2.42%，盈利能力稳步提高。

陆家嘴：多元化经营，提高盈利能力

陆家嘴是一个非常典型的多元化企业，多年来布局房地产行业，而其租赁业务，金融服务，物业管理服务等并行发展。多元化的经营模式，推动它陆家嘴呈现高利润率，陆家嘴房地产市场获得更稳定的业绩增长，提高他们的盈利能力。

陆家嘴在“商业地产+商业零售+金融服务”一体化发展模式的基础上，积极打造“商业地产为核心，商业零售和金融服务为两翼，浦东、天津、苏州为三城”的“一核两翼三城”发展格局。商业地产方面，根据2019年半年报，陆家嘴的经营物业面积为264万平方米。未来，随着上海国际金融中心建设的推进，其持有的物业价值、出租率和租金有望继续上涨。同时，在金融服务方面，陆家嘴在2017年完成了对陆金发100%股权的收购，获得了证券、信托、保险（寿险）三家持牌金融机构。陆家嘴住宅物业和合同销售合同销售面积分别下降12％和23％，同比600万元和10000平方米，相当于52744元/平方米，同比增长平均售价的14％。考虑到136700平方米其新开工面积上半年，预计将增加可供销售的资源对于下半年，预计下半年销售回暖的预期边际，但全年行业销售相比于其他类似的住房价格仍然疲软。

陆家嘴期间营业收入81.89亿元，同比增长23.87%，其中房地产销售收入49亿元，同比增长27%。期间，房地产销售业务毛利率增长14%-59%，带动税后综合毛利率增长6%-46%，税后毛利率同比增长41%。在去年同期，陆家嘴处理了钱学森子公司50%的股权，导致投资收益在2018上半年大幅增加到14亿元。受此基数影响，公司本期投资收益同比下降85%至2亿元，拖累归属于母公司的净利润同比仅下降11%。2019年上半年，58.62％，陆家嘴毛利率均处于行业超水平，居A股公司为样本排在第四;非扣净利润率23.33％，排名第五。总体而言，陆家嘴日常经营活动盈利能力较高。

大悦城：业绩高，结转速度快，盈利能力提高.

2019 大悦城与大悦城地产的重组最终落地，重组喜悦形式的商业地产，住宅地产行业，涵盖酒店，长期租赁公寓，旅游，房地产和其他创新的形式，对整个行业的综合平台后，房地产开发，开创了“持有+开发”的发展轮式双核的，“产品+服务”的模式。围绕北京为主，上海环，环三芯深圳市群，欢乐专注于长江城市群，成渝城市群，沿市中心和主要区域一路中游继续培养高潜力的城市。

房地产开发业务销售方面，大悦城上半年实现销售金额254亿元，同比增长62.9%，完成销售目标600亿元的42%；销售面积112万平方米，同比增长115.8%；从销售结构看，上半年销售金额主要由一二线城市贡献，其中一线占39%，二线占43%，三线占18%；具体城市方面，北京销售金额61.9亿元，占24%；苏州销售额24.2亿元，占比10%；上海销售额占比8%，居第三位，销售额19.3亿元。据相关机构测算，大悦城全年推盘计划约1000亿元，下半年是推盘高峰期，推盘比例约为65%。预计成功实现年销售600亿元的目标。

上半年，全市实现营业收入182.7亿元，同比增长103%，实现回母19.3亿元的净利润，同比增长42%，上半年营业收入增长的主要原因是收入增长82%，上半年企业结算收入的发展，同比增长139%。净利润增长的原因是，在上年同期，W酒店的销售额实现了11.7亿元的投资收入，而去年同期的净利润则较高。展望未来，君悦大酒店的经营节奏有望得以保持，从而带动了凯悦酒店的性能提升。毛利率同比增长，其中47.8％的毛利率开发，升级的3.61％，预计全年开发毛利率保持在较高水平，有一定的利润压力，明年，但今年出现的下土地成本，毛利率预计未来仍可维持在一个良好的水平。此外，成本控制效率也上一年提高费用率同比下降7.22相比10.34％，主要是由于企业融资规模下降的重组完成，降低负债率，减少财务费用率。因企业改制涉及一些非经常性项，仅有8.02％的非扣的净利率净利润率，16.35％悦城销售净利率，但而言，高于样本平均水平低公司，其整体盈利能力产生影响。

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