共有产权房和自住房哪个更好

7月以来，各地楼市不断释放大消息，朋友圈也被地产政策和各种解读刷屏，让人应接不暇!这其中，北京出台的共有产权房试点，犹如一枚炸弹，令北漂一族为之振奋。

显然，这次北京动真格了，在提出“共有产权房”试点仅十余天，北京市建委宣布：共有产权房、入学!

这一消息，在昨天我们已经跟粉丝们报告了，今天，我们把这事细说一遍。

大家知道，关于共有产权房《意见》和《办法》的社会征集已经结束了好几天了，有关部门已经将之全部整理，并对其中的部分问题回应如下：

关于这次的回复，最吸睛的还有“共有产权住房可以落户上学”这一项。瞬间爬上微博热搜榜，那可是很多明星花钱才能上的位置，可见北京住房牵动了多少人安家立命的大事，即共有产权的权益究竟有多少。当初北京的共有产权管理办法出炉时，大家热火朝天讨论的都是对房价的影响，似乎没人关心，究竟共有产权之下，购买共有产权所能享有的权益问题。

这一次，北京住建委明确，共有产权和一般权益性住房享受一样的落户、入学规定。其实，从前的各类保障房，只要是产权类住房，都可以按照北京市相关规定办理落户、入学等事宜，现在官方确认了共有产权住房，这一个人业主只持有部分产权的住房，能实现落户、入学，对于广大刚需买房人来说，当然是个好消息。

共有产权、，这是一箭三雕的破题之举：

名列前茅箭，是射向高房价。

以前，很多城市搞的是全价买下房子才能落户，要落户，华山一条路：买商品房。所以无数人只能是节衣缩食，把买商品房当落户的敲门砖。

共有产权房和商品房同权后，你不用花那么多钱，就可以在大城市落户了，这一定程度上等于是户 口和买房脱钩。刚需族的一部分分流到了租房，另一部分分流到共有产权房，这对高房价将是致命的打击。

其实，虽然上述政策尚未执行，但预期已经发生了变化。7月北京二手住宅销售排行榜发布：四连降，两年较低!

可以想见，如果一线城市“租赁住房”和土地规划执行得当，没有超预期的放水的话，对抑制当地房价过快上涨，产生积极作用。

第2箭，是射向了人才争夺战。

城市竞争靠什么?人才!人才已经成为城市发展的名列前茅要素，只有新鲜血液源源不断的进入，城市才能得到发展。

各大城市从售到租、从卖商品房到共有产权的态度转变，一定意义上，说明各大城市正在打一场人才争夺战。以零门槛的形式，或吸引人才落户，或解决人才住房，看中的正是人才对当地经济的拉动能力。

第三箭，是射向户籍制度。

无论是北京的共有产权房，还是广州、无锡、郑州等城市的租房，都称得上是户籍史上的一次重大突破。

买房被认为一种信仰，很大程度上与其绑定的户籍以及相关的教育、医疗资源息息相关有关。户籍背后所代表的不仅仅是教育资源，还有医疗，养老，几乎一个城市所有的公共资源。

国家对此买房落户的弊端，其实早已看到。在《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》最新户改文件中，就已经明文规定：大中城市均不得采取购买房屋、投资纳税等方式设置落户限制。

而在国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中也明确提出：“非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务”，各地将全面落实这一要求。

连户籍管理最严格的北京市，共有产权房落户也被彻底打开。在此之后，相信会有更多的城市跟进，或采取租房、或实行共有产权房的政策，增强租房的权重和砝码。

自住房和共有产权房，谁更划算?

虽然未来“自住变共有”，但是，很多人心里还是有个疑问，二者谁更划算?

就拿即将成为名列前茅个共有产权房的项目——保利首开常营举例吧，这个项目本来是自住房，售价2.2万。虽然变成了共产房，售价是不变的，还是2.2万，不确定的是购房人的产权份额。

花2.2万/平米的价格到底能买到多少份额比例的产权呢?政府文件中这么规定的“产权份额参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。也就是说，共产房售价÷周边商品房价格=产权份额比例。

看看周边的房价，周围商品房比较有代表性的就是“常营三杰”—万象新天、苹果派和柏林爱乐。大家可以看一下位置关系，红框位置是自住房项目，三个圈圈住的是商品房位置。

这三个小区最近的销售价在5万3~6万左右。一般来说，对标的商品房价格估算应该保守点，那么算5万左右。如果再考虑到保利首开这个项目是按原先自住房的标准设计建设的，标准略低，那就再打个折，按4.4万计算。

按这个来算，常营共产房的份额比例=2.2万÷4.4万=50%。一套90米的两居，2.2万/平算，售价是200万，房子的内涵市场价值是400万。

如果5年后卖掉呢?假设到时候这套房的市场价涨到500万的话。

如果是自住房，按照自住房的规定需要交差价的30%给政府，也就是(500-200)×30%=90万;

购房人赚500万-200万-90万=210万。

相比当时的买房款200万来说，涨幅105%。

但如果是共产房的话呢?

由于只拥有50%的产权份额，卖房款的一半是自己的，也就是500×50%=250万

购房人赚500万-200万-250万=50万。相比当时的买房款200万来说，涨幅只有25%。

算下来大家可以看到，单纯从投资的角度来看，共产房是远不如自住房的。

但是不是共产房就不如自住房了呢?--也不是。起码有几个优点：

共产房的建设标准比传统自住房有质的提升。全装修交房;城六区层高下限2.8米，郊区层高下限2.9米;人车分流，至少一户一车位;标配图书馆、健身馆、咖啡馆;WiFi全覆盖，人脸识别。如果真要不打折的执行下来，比很多商品房小区都强。

此外，共产房会比原来的自住房好申请，一个是规划了大量建设，另一个呢，原来的自住房里掺杂着很多投资需求，如今的共产房，在规则上防套利做的比较好，想的够周全了，另外投资收益也没那么大了，奔着投资去的人们会散去，真要住的人几率就大了。

所以总结来说，如果是投资的话，共产房差于自住房，如果纯是自己住的话，共产房好于自住房。

允许落户≠有能力落户

再说会“落户入学”的事情上来。

虽然“入学”短短5个话，消除了大家对于共有产权房，权利不完全的疑惑，即共有产权是完全产权房，这一点毋庸置疑。

东西城合并，建立首都行政特区的消息近年一直在传，这两个区的房子也是北京最值钱的。当然了，在如此金贵的地段，是不可能为刚需安排大量保障性住房的。

因此，北京市住建委在发展新区统筹部分房源用于弥补中心城区房源供应不足。东、西城区户籍但在项目所在区工作的家庭，与项目所在区户籍家庭具有同等待遇。

而对于本身就在这两个区上班的申请人来说，嗯，穿越半个北京去城中心上班，或者努力赚钱买到城中心吧。北京这座城市，大部分人都在这样生活，政策只能帮助你早点住上自己的房子。

但是，大家要看清一点，共有产权房和其他房子享有一样的权利，并不意味着有超出其他房子的权益。

也就是说共有产权房并不是特殊的，超权的!

为什么这么说呢?因为在北京市共有产权的暂行管理办法征求意见稿中有这么一条：

满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%

这一条加上共有产权可以落户，让很多人认为，买共有产权的非北京市户籍可以落户。

既然，北京市住建委说了，共有产权房和普通的住房走一样的落户、入学等流程和规定，那么也就意味着，之前北京怎么落户，还怎么落户，之前怎么入学，还怎么入学。

拿落户来说，北京是积分落户。

大家可以看到，相对于北京市一般的租房而言，目前来说，买房应该包括共有产权房，你的积分是要多0.5的。2016年，根据人口计算，在北京落户大概需要六十多分，而你买房才多0.5分

所以，共有产权的落户可能更多的是为了照顾本来就有北京户 口，但是没钱买商品房的人们。想靠这个落户，还是要趁早断了念想!

上学的话，其实也是一样，有户籍，买了共有产权的按片划分，电脑派位等等。没有户籍的还是按照没户籍的原则走。本质上差别不大!

今天晚上，除了北京，其实郑州也宣布了自己的租赁新政，其中租房可以落户位列其中。但具体的权利如何落实，怎么落实没有进一步的阐述。

有待我们后续的观察。