佳兆业刘策：驱动城市运营的核心在于创新

城市更新是房地产企业在股票时代面临的一个新课题，但对于佳兆业来说，“旧改之王”的称号多年来肯定了其经营业绩。新时期，在新经济的新矛盾下，时代赋予城市的不再只是土地，它给予佳兆业的也远不是“旧改革之王”。

　　11月1日，在中国互联网新闻中心、中国互联网房地产、全联盟房地产商会联合举办的第五届中国城镇运营商大会上，佳兆业集团首席战略官刘就新型城镇化的创新与运作发表了演讲，并接受了中国网络房地产的专访。刘表示，对于佳兆业而言，今天的重点不再是简单的数据或结果，而是为业界提供更多的体验和精神维度，以后的公司也是如此。

　　在逐步向库存过渡的过程中，新的城市化继续向前推进。近年来，住房企业作为新的城市化的重要组成部分，从城市发展、产业升级、生活和工作的角度出发，从城市发展、产业升级和人民生活的角度出发，努力促进城市的发展。

　　事实上，城市运营它的第一个原型是旧改，再往后演变是城市更新，着眼于未来的发展，以前瞻性的眼光，高品质站位置，与政府规划的创新和城市发展的全面转型，反映了城市和区域发展更多的社会价值。

　　至于房地产企业转型为城市经营者，“经营者在某些方面肯定不是人才，而是通才。在主营业务进一步发展的同时，将原有的房地产项目开发思路转变为城市经营和运营的思路。”刘策认为，它给城市带来的贡献，不是某个项目和房地产的贡献，更多的是对城市和经济的全面和前瞻性的促进。

　　佳兆实业集团控股首席战略官刘泽

　　作为一个新型城市化的创新者和领导者，城市的运营商如何创新?接下来10--15年，仍是中国房地产行业的发展战略机遇期，增量市场依然稳定，这将是企业发展的千载难逢的机会。因此，刘策认为，房地产是基础或空间矢量，旧城改造重塑的价值空间，是让土地更有价值，最终的结果是整个航天事业发展的最后一次。总之，由“城市更新属性+行业”三驾马车共同驱动的城市运营商的创新。

　　为什么城市更新是一个重要的增长极?城市经营的核心是土地。但是，在以往的城市化建设中，土地一直处于低效利用的状态。”城市所承载的不仅仅是居住功能，更是居住、商业、经济、文化、工业、税收等综合功能。”。通过更新模型，提高土地价值，我们可以使简单的土地功能更加全面和多样化。

　　事实上，自今年以来，国家出台了许多有利的政策，比如引入现代城市群的概念，将城市更新推向深水区，全国许多城市也纷纷效仿。 据刘说，2016年中国只有10个城市进入股市，从2017年的10个上升到18个，而且这一趋势仍在增长。 对于核心的一线和二线城市，股市的规模在不断上升，整个库存的振兴将是一个新的增长点，刘说。

　　虽然城市运营已经成为一个新的风口，但城市运营不仅是空间，而且是运营商。"城市更新是城市运营的核心内容，城市运营是城市更新的先进形式。除了在顶层设计中做好工作之外，如何反映如此多的人的愿望和利益是特别重要的，"说。

　　重新定义“旧改之王”

　　在对期间城市运行的方向过渡时期的过渡期到行业的增量股票，佳兆业把握过渡期的机遇，而增量发展，继续巩固在城市更新领域的优势。目前，佳兆业整个战略体系，有一个明确的定位，随着行业的发展速度出奇的一致。

　　围绕核心轨道，近两年来，佳兆业资本动作频频，在全国范围内控股和参股了6家上市平台。”嘉兆业的初衷是打造一个产业平台，更新城市，赋予房地产权力，使城市运营中的核心产业部分成为现实。

　　然而，对于佳兆业而言，今天的重点已不再是简单的数据或性能。 佳兆业更多的是为行业和企业提供更多的经验和精神维度。 说到这里，刘策有点兴奋: 大家对我们的理解仍然停留在旧的改革上，但是我们现在远离旧的改革可以总结为两个词，城市更新，城市运作可以准确地总结我们想做的，以及我们现在正在做的。

　　这可以在贾兆业出版的书中看到。6月，佳兆业推出了《城市更新白皮书》，该行业认为，这一行业填补了开发商“市区重建”的空白。基于这本书的原因，刘泽解释道："我们不仅是城市更新的概念，而且从城市运营商的角度来看，我们希望由陆家豪产业梳理的城市更新的一整套规范和流程具有借鉴意义。""城市经营的核心逻辑-为更好的生活负责和荣耀，"

　　嘉兆业集团首席战略官刘策接受中新网房地产专访

　　在访问中，刘亦分享佳兆业多年来在市区重建的经验。 他指出，佳兆业不是按照房地产的思路，而是按照房地产 + 金融 + 产业的思路，来建设城市更新项目。 此外，在市区更新政策不明确和不完善的情况下，佳兆业等企业利用自己的经验和实践，推动政府完善相关政策。

　　然而，在刘的看来，城市经营的潜力是无限的，同时，整个行业的发展和驱动力与陆家豪产业的期望不同。由于这个原因，家子产业将继续耕翻工业。刘泽坚定地说："要真正实现城市复兴，不只是推动城市复兴，而是根据城市更新的优势，以出口工业标准为基础，解决工业问题，最终促进城市经济、文化、工业的一体化和发展。"

　　重新定义“国王改变了的”佳兆业，与城市的新的身份运营商佳兆业，他的未来，他不能按天帮助!

　　以下是中国网房地产对佳兆业集团控股首席战略官刘策的采访摘录：

　　中国的网络房地产: 为什么它现在正在成为一种新型的城市化?

　　刘志：首先，原来的城市化是一碗平坦的，以房价为例。2012年之前，无论是一线、二线、三线城市，房价相对接近，但从2012年起，一线二线和三线城市之间存在着明显的区别，导致一线城市的崛起，在二线和四级城市的中间较低。

　　这一变化使得政府和房企，对不同方法的区域分化。对于政府来说，它目前在核心都市圈的发展，而不是小城镇空心。因此，政府鼓励更多的房企，参与城市化的发展，特别是在行业里面去。

　　对于房地产企业来说，他们确实没有像以前那样玩一线和二线城市是战略家必须竞争的地方。竞争十分激烈，考验着房地产企业的快速周转能力。然而，城市化对企业产业引进能力的考验更大。房地产企业不再仅仅是房地产开发，而是一碗水上型发展，更多的是考虑区域差异化和产业化发展。

　　二是当前城市化也出现了分化，对于核心一线城市，已进入城市化末期，深圳、上海的城市化率达到80% 以上。

　　中国在线房地产：在公开场合，它是60%。

　　刘政策：全国的60%，而80%的核心一线城市的城市化率。这些城市需要站在城市运营的角度切入城市更新的领域，住房价格，除了建设新的活力的考验，但如何帮助城市提高经济和人口，进口工业，以提高税收，更难度比以前大得多。

　　第三，当前城市化不仅仅是房地产开发，现在中央政策强调房地产不应该是投机，应该开发更多的房地产。对于实行城市化的地方来说，建设不再那么简单，而是要促进更多产业的发展;对于房地产企业来说，需要具备产业经营能力。

　　中国网房地产: 为城市经营转型的房地产企业，如何做新型城市化的创新领导者?

　　刘志：创新分为三点。第一，如何在区域分化的形势下实施城市政策;二、在当前城市化分化的形势下，在第一、二层面做好城市更新工作，在第三、第四行的"房地产开发行业"中做好工作。第三，在城市化的下半年，除了管理传统房地产开发之外，还促进或甚至培养更多的新行业。通过硬件和软件促进城市化，通过促进利润，将新事物载入城市化，这是变革与创新的核心。

　　中国网地产：如何更新城市的各方利益的平衡，以及资金问题?

　　刘策：这确实是很多房地产企业进入城市更新领域无法回避的问题。因为城市更新本质上是一种跨周期的投资，最快的也是5年，大部分周期是8到10年，这与传统的高周转率一两年的现金流回流模式不同。因此，房地产企业应该有足够的耐心进入这一领域。如果他们在短时间内顺利地进行城市更新，那就注定要失败。

　　第二，开发商进入市区更新安排要有节奏，从投资比例上，要参与市区更新的部分投资，步伐不能太大，否则可能会导致资金链紧张，这是不值得的损失; 第三，如果住房企业有自己的想法，要切入市区更新领域，其从0到1，最好采取一个双赢的合作、资源共享的模式，这样他们才能发挥各自的优势。

　　中国在线房地产：政府与住宅企业如何实现最佳结合?

　　刘政策：政府是裁判员，政策制定者;房价的运动员，既能更好地整合。首先，房价上涨给政策，如核心一线城市的方向明确的指导是旧城改造，城市更新是什么型号，什么是房价上涨是需求。其次，政府需要明确自己的需求，那会带来房价上涨，房价已经是什么样的能力需求。

　　第二，双方通过不同途径达到了同一目标。双方都应该考虑对方的发展。政府就是要创造一个良好的政策环境，使房地产企业有一个良好的发展平台和政策环境。房地产企业更需要转变思路。对于房地产企业来说，需要转变思路，不仅要买地卖楼，纯房地产开发，还要城市经营和城市更新，充分发挥房地产经济稳定发挥产业容器的作用。

　　此外，还需要舆论环境等媒体的协调，才能让政府和开发商在更高层次上有更多的共识。

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